Humidité après un dégât des eaux ou un achat : quels recours ?

L’humidité apparaît après une fuite chez le voisin du dessus, ou quelques mois après la signature d’un achat. Dans les deux cas, la question est la même : qui paie, et comment le prouver ? Les démarches ne sont pourtant pas les mêmes. L’une passe par votre assureur, l’autre par le vendeur.

Cet article se limite à ces démarches. Pour distinguer remontées capillaires, infiltration et condensation, voyez notre guide des origines de l’humidité.

En bref

• Un dégât des eaux se déclare à l’assureur dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte.

• Les infiltrations par la toiture, les murs ou les fenêtres sont couvertes si elles résultent d’un événement soudain et accidentel. Elles sont généralement exclues quand elles tiennent au manque d’entretien ou à la vétusté.

• Après un achat, la garantie des vices cachés se met en œuvre dans les 2 ans à compter de la découverte du défaut, dans la limite de 20 ans après la vente.

• C’est à l’acheteur de prouver le vice caché : une expertise amiable est l’un des moyens prévus.

• Avant d’assécher ou de réparer, documentez : une preuve effacée ne se reconstitue pas.

Deux situations, deux logiques

Sinistre assuré : le dégât des eaux

Une fuite, une rupture de canalisation, un débordement : l’assurance dégâts des eaux, comprise dans l’assurance habitation, couvre les dommages liés à l’action de l’eau. Vous êtes en relation avec votre assureur, et le contrat définit ce qui est couvert.

Humidité découverte après l’achat

Ici, il n’y a pas de sinistre au sens de l’assurance. Il y a un défaut du bien que vous n’avez pas vu à la visite. Le cadre est celui de la garantie légale des vices cachés, qui vise le vendeur.

Le tableau compare les deux cas.

Retenez surtout que la voie dépend de l’origine de l’humidité, et que le délai de l’assureur est le plus court.

Constituer la preuve

Dans les deux cas, la preuve se construit avant tout travaux.

Photos datées, relevés, constat avant assèchement

• Des photos d’ensemble et de détail de chaque zone atteinte, avec un mètre ruban pour l’échelle.

• La date de découverte, notée par écrit, puis les dates de chaque évolution.

• Un plan simple des pièces avec la position des taches.

• Les factures, devis et échanges écrits liés à la fuite, à l’achat ou aux travaux précédents.

• Si possible, un relevé technique réalisé avant que les murs ne soient asséchés ou repeints.

Ne repeignez pas, ne piquez pas l’enduit, ne remplacez pas les revêtements avant que la cause et l’étendue aient été constatées. Si une mesure d’urgence s’impose (couper l’eau, protéger les meubles), faites-la et photographiez avant et après.

Dégât des eaux : déclaration, expertise de l’assureur, assèchement

Service-public.fr conseille d’abord de limiter les dommages en identifiant et stoppant la fuite. Puis il faut déclarer le sinistre dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte, si vous avez une assurance habitation. Le constat amiable « dégât des eaux » permet de consigner les éléments dont l’assureur a besoin ; il peut être rempli même s’il n’y a pas d’autre partie impliquée, et il n’en existe pas de modèle officiel.

Ensuite, l’assureur peut mandater un expert pour évaluer les dommages. Un point à garder en tête : l’assèchement des murs prend du temps, et les désordres (cloques, moisissures, décollements) peuvent apparaître après la première visite. Signalez-les par écrit à l’assureur plutôt que d’attendre le règlement. Un contrôle de l’assèchement effectif avant de refaire les finitions évite de refermer un mur encore humide.

Si l’humidité ne vient pas d’un événement soudain mais d’un défaut de ventilation, de remontées capillaires ou d’un manque d’entretien, l’assurance ne la prend généralement pas en charge. Le rapport d’un expert qui établit l’origine vous aide alors à orienter la démarche (assureur, vendeur, entreprise, copropriété).

Humidité découverte après l’achat

Vice caché : de quoi parle-t-on ?

Selon le site de l’économie.gouv.fr, trois conditions sont requises : le défaut doit être caché (non apparent lors de l’achat), rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage, et être antérieur à la vente. Si une expertise ou un démontage est nécessaire pour découvrir le défaut, il est considéré comme caché. Le vendeur est responsable des vices cachés même s’il ne les connaissait pas. Une humidité visible le jour de la visite, avec des traces apparentes, sera plus difficile à présenter comme cachée.

Les délais à respecter

Vous disposez de deux ans à compter de la découverte du défaut, avec un délai maximal de 20 ans à compter du jour de la vente. Si le défaut est avéré, vous pouvez garder le bien et obtenir une restitution partielle du prix, ou rendre le bien et être remboursé, la demande se faisant par lettre recommandée avec accusé de réception (modèle de courrier sur service-public.fr). La garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Dans la pratique, l’acte de vente peut contenir une clause d’exclusion de garantie, et les situations varient. Pour savoir ce qui s’applique à votre acte, consultez le notaire qui l’a rédigé ou un avocat : un expert du bâtiment n’a pas à qualifier juridiquement la situation.

À quel moment un avis technique objectif change la donne

Le vendeur, l’assureur et l’entreprise ont chacun leur lecture de la cause. Un avis technique objectif, daté et argumenté, pose un constat : où est l’humidité, d’où elle vient probablement, depuis quand le bâti est atteint, quels travaux sont à envisager. Il ne remplace ni une décision de justice ni un conseil juridique. Il sert de pièce technique à joindre à une déclaration de sinistre, à un courrier au vendeur ou à un échange avec votre avocat.

Il est utile surtout à deux moments : avant de réparer, pour que les preuves ne disparaissent pas, et avant de signer un accord amiable, pour ne pas fixer une indemnité sans connaître l’ampleur des travaux.